Стратегией развития нашей компании предусмотрено присутствие в южном регионе России. Мы решили принять участие в управлении государственными объектами Крыма, чтобы более точно понимать регион и специфику инвестирования в его экономику. Заявили участие в нескольких конкурсах на управление, выиграли три, а фактически работать смогли только на одном объекте – пансионате «Алмазный» в г. Евпатории. В своем повествовании я и поделюсь опытом, который мы получили.
После вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации было национализировано значительное количество объектов санаторно-курортной отрасли, до того принадлежавших Украине. Была задекларирована программа развития этих объектов. А как она реализуется на деле?
Сегодня эффективное развитие национализированных объектов санаторно-курортной отрасли выглядят следующим образом.
Распоряжением Совета министров Республики Крым в декабре 2014 года создано государственное автономное учреждение «Распорядительная дирекция имущества Республики Крым» (далее – Дирекция). Его задачей является обеспечение надлежащего учета, содержания, сохранности движимого и недвижимого имущества Республики Крым. Учредитель Дирекции – Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым.
В 2015–2016 гг. на конкурсной основе (путем запроса котировок по Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» от 18.07.2011 № 223-ФЗ) Дирекция заключала договоры на управление движимым и недвижимым имуществом, в том числе и санаторно-курортной сферы. При этом (обратите внимание на сроки!) в 2015 году Дирекция проводила запрос котировок курортных объектов недвижимости во второй половине июня, в 2016 году – в мае. Следует учесть, что все основные конкурсы и тендеры наорганизацию отдыха и оздоровление в России проводятся с февраля по май. Участвовать в них тем, кто решил взять в управление объект госимущества в Крыму, возможности нет, так как с объектом в этот период вопрос еще не решен, тем самым упускается возможность решить проблему загрузки курорта стабильным договорным потоком гостей. А всем известно, что сезон в Крыму короткий – июнь–сентябрь.
Спрашивается: где же взять время победителю конкурса на приведение объекта в приемлемое для проживания гостей состояние? Ведь в управление передаются объекты без газа, воды, электричества. Все договоры на коммунальные услуги победитель запроса котировок обязан заключить с ресурсоснабжающими организациями самостоятельно в течение семи дней с момента заключения договора на управление.
Приходите завтра. А лучше – вчера!
Сама процедура запроса котировок от приема заявок до вскрытия конвертов и подведения итогов требует отдельного внимания. Дирекцией выбрана процедура запроса котировок, так как по ней очень просто заказчик (Дирекция) в любой момент может изменить условия этого запроса либо вовсе отказаться от закупки. Так в 2016 году было с базой отдыха «Якорь» в Коктебеле: накануне вечером Дирекция отказалась от проведения закупки, а затем через несколько дней на короткий срок вновь объявила ее. И победу одержал претендент, заявивший стоимость управления за сезон (четыре месяца) в 107 тысяч рублей! Необходимо понимать, что в эту сумму входит обеспечение объекта всеми ресурсами, заработная плата сотрудников и другие жизненно необходимые расходы на протяжении четырех месяцев работы!
Особого внимания заслуживает оценка дохода, возможного к получению на конкретном объекте, – это эксклюзивная «фишка» Дирекции. По расчету Дирекции, доход появляется сразу с момента объявления о проведении запроса котировок, а объект в управление предоставляется победителю спустя 20–30 дней (это время уходит на заключение договора управления). Плюс время на подключение электричества, воды, газа и т. д. При этом в расчете учитывается 100%-ная загрузка!
Плановая стоимость услуг никоим образом не согласована ни с техническим состоянием объекта (а как это возможно, если данную оценку осуществляют люди, даже в глаза не видевшие передаваемый в управление объект!), ни с конкурентным рынком конкретной местности. Начиная с даты заключения договора с Дирекцией победитель обязан оплачивать минимальный платеж, рассчитанный, как правило, в 10% от максимальной выручки объекта. И никаким образом эта сумма не корректируется в зависимости от срока подключения коммуникаций, жизненно необходимых для запуска объекта. А вот чтобы их подключить, победителю нужно пройти отдельный «квест»!
Заходи – не бойся!
Обратившись в соответствующие инстанции для подключения коммуникаций, новоявленный победитель конкурса узнает, что за прошлые периоды существует задолженность.
Руководствуясь постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии», ответственные лица – на полном законном основании, никак иначе! – отказывают ему в подключении воды, газа и электричества! Теперь придется выстраивать отношения по урегулированию задолженности между Дирекцией и снабжающей организацией.
Кроме того, ресурсоснабжающие организации тут же выставляют требования на проверку/замену датчиков, узлов учета и т. п. И это еще не конец! Будьте готовы представить документы: паспорта на котлы и другое оборудование, акты разграничения балансовой принадлежности, проекты на установку оборудования и прочее, и прочее. А вот это и есть суть данного «квеста»: задача сложная, почти не выполнимая, так как у самой Дирекции этих документов нет! И найти их – ваша задача.
Бумажные битвы
С целью получения опыта работы в другом для УК «Туррис» регионе, как я уже отметила выше, мы принимали участие в запросе котировок по нескольким объектам управления. И во всех конкурсах столкнулись с одной и той же проблемой: описания реального состояния объекта, его инфраструктуры, наполнения в конкурсной документации нет. Осмотреть объект как претенденту на участие в запросе котировок также не представляется возможным. Вы можете обойти вдоль забора объект, но мы же понимаем, что реальную картину издалека не увидишь. Даже наличия протокола о признании победителем конкурса оказывается недостаточно, чтобы осмотреть объект. Так у нас появился опыт по объекту в п. Заозерное, ДОЛ «Пионер».
Когда в ходе заключения договора представители победителя запроса котировок поехали на приемку имущества в управление, то выяснилось, что объект находится в крайне аварийном состоянии. В конкурсной документации доходы, возможные к получению при работе на данном объекте, были обозначены в нереальные двадцать миллионов рублей, а фактически на аварийном объекте получаешь только убытки!
Нами было направлено письмо директору Дирекции об отказе взятия в управление аварийного объекта и фото, подтверждающие состояние объекта. Однако ни на первое, ни на последующее наше обращение ответа от Дирекции не последовало. Зато мы получили приглашение в Крымское УФАС России по вопросу включения информации о нас в реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей). Безусловно, мы были готовы к такому повороту событий и обосновали свою позицию, представив безоговорочные доказательства аварийности передаваемого в управление объекта и некачественной работы самой Дирекции, на комиссии Крымского УФАС России. Решением Крымского УФАС России Дирекции было отказано во включении в реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) информации о нас. При очевидных обстоятельствах нам пришлось дополнительно потратить время, деньги и силы.
Крымчане – самые мотивированные сотрудники
Самым позитивным впечатлением от работы на объекте в Крыму стала работа с персоналом. Мы предложили кандидатам достойную заработную плату, официальное оформление и в считанные дни собрали команду единомышленников, умеющих и готовых работать. Люди стараются выполнять работу качественно и быстро. Мы ни разу не слышали ни от одного сотрудника, что это не входит в его должностные обязанности. Если была необходимость выполнить какую-то работу «прямо сейчас», любой – от управляющего до горничной – готов были ее выполнить. Например, во время ливня ночью стало заливать номер на последнем этаже, и вся мужская половина коллектива слаженно занялась ремонтом кровли, несмотря на проливной дождь и ночное время суток. Перед заселением первых гостей пансионата мужчины косили, организовывали посев газонов, а женщины убирали, стирали, мыли, сажали цветы. За весь сезон не было ни одного недопонимания в коллективе. Я искренне благодарна всем сотрудникам ОП «Евпатория» за слаженную работу!
Что нас не убивает…
В сложившейся ситуации, конечно, мы не смогли получить планируемый финансовый результат. Однако не бывает деятельности без положительного эффекта.
Работа УК «Туррис» на полуострове открыла новые перспективы развития самой компании и ее отдельных подразделений. Подтвердились наши сильные стороны, была скорректирована концепция присутствия на курортах России и даже сформулировано дополнение к стратегии развития компании.
Главной ценностью, которую мы приобрели на этом проекте, стала сформированная команда, способная в короткие сроки решать поставленные задачи по развитию УК «Туррис» в других регионах.
Бесплатная рекомендация от УК «Туррис»
Распоряжаясь государственным имуществом, Дирекции как минимум необходимо подготовить к дальнейшей работе:
- полную инвентаризацию имущества национализированных объектов: зданий, сооружений, оборудования, ТМЦ на складах и в эксплуатации, расчетов;
- техническую экспертизу объектов, передаваемых в управление;
- обеспечить наличие технических паспортов, проектов, актов балансовой принадлежности и т. п. на объектах, передаваемых в управление;
- привлечь специалистов для оценки реальных доходов объектов, передаваемых в управление;
- запланировать проведение конкурсов/запросов котировок/тендеров в феврале для качественной подготовки объектов к сезону;
- перейти на договоры долгосрочного управления (пять лет и более).
